En el ámbito de la propiedad horizontal y el derecho inmobiliario, las comunidades de propietarios se enfrentan a menudo con la disyuntiva de cómo gestionar los comportamientos de algunos copropietarios o usuarios de los elementos comunes que resultan perjudiciales para el resto de la comunidad. A diferencia de lo que comúnmente se podría pensar, las comunidades de propietarios no poseen capacidad sancionadora, es decir, no tienen la facultad de imponer multas de manera directa por comportamientos inadecuados o daños ocasionados. Si una comunidad de propietarios impusiera una multa a un propietario este podría impugnar el acuerdo y muy previsiblemente el Juzgado lo anularía.
Sin embargo, existen mecanismos legales y reglamentarios que permiten a las comunidades actuar de manera efectiva ante estas situaciones, sin necesidad de recurrir a la imposición de sanciones.
Cobro por daños a elementos comunes.
El primero de ellos es el más obvio y resulta aplicable por la vía de la responsabilidad extracontractual. Según lo establecido en el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), todo propietario tiene el deber de mantener en buen estado de conservación su propia vivienda o local, así como los elementos comunes de la comunidad, no causando daños y respondiendo de los ocasionados por su propia actuación o negligencia. En este sentido, si un propietario ocasiona daños a un elemento común, la comunidad tiene el derecho de reclamarle el coste de los daños ocasionados. Este mecanismo permite a la comunidad recuperar los gastos derivados de la reparación o limpieza necesaria para restituir el estado original del elemento común afectado. Imaginemos que la comunidad tiene aprobado ceder el uso del local social para la celebración de fiestas de cumpleaños infantiles, a cambio de que el propietario organizador deje el local perfectamente limpio. En este supuesto, si el propietario deja el local sucio, podrá exigírsele el coste de la limpieza extraordinaria del local. Simplemente se le pide a la empresa de la limpieza que lo lleve a cabo y emita una factura extraordinaria por ese trabajo extraordinario. Esa factura podrá repercutírsele al propietario incumplidor.
Fijación de fianzas para el uso de instalaciones
Pero, además de lo anterior, existen otras formas de imponer verdaderas "sanciones" a los propietarios que no respetan las normas de uso y funcionamiento de las zonas comunes. Estamos hablando de aprobar fianzas mediante el reglamento de régimen interior. La comunidad de propietarios, a través de la aprobación en Junta de Propietarios y su inclusión en el reglamento de régimen interior, puede establecer la necesidad de depositar una fianza previa al uso de ciertos elementos comunes, como la sala común para eventos, por seguir con el ejemplo anterior. Este depósito sería devuelto al propietario una vez comprobado que el espacio ha sido dejado en perfectas condiciones tras su uso y no en caso contrario . Esta medida, aunque pudiera parecerse a una sanción, no lo es porque sigue tratándose de resarcirse de los daños y molestias causados y, además, se aplica de manera igualitaria a todos los usuarios, no constituyendo un impedimento para el uso de las instalaciones siempre y cuando se cumpla con las condiciones establecidas para su devolución.
A continuación te dejo el texto que podría contener el capítulo de las normas de régimen interior que prevea este uso y su fianza:
"Artículo XX: Uso del Local Social para Eventos Privados y Constitución de FianzaObjeto: Este artículo tiene por objeto regular el uso del local social de la Comunidad de Propietarios (en adelante, la Comunidad) para la realización de fiestas privadas, como cumpleaños, garantizando el mantenimiento y la conservación de las instalaciones.
Autorización de Uso: El propietario que desee hacer uso del local social para celebrar una fiesta privada deberá solicitarlo por escrito a la Junta Directiva, a través del Administrador de la Comunidad, con una antelación mínima de [X] días, indicando la fecha y el horario previsto para el evento.
Constitución de Fianza: Para garantizar la correcta conservación y limpieza del local social tras su uso en eventos privados, se establece la obligatoriedad de constituir una fianza de [X] euros. La fianza deberá ser depositada en la cuenta bancaria de la Comunidad [X] días antes de la fecha del evento.
Uso y Responsabilidades:
El propietario solicitante se compromete a hacer un uso adecuado de las instalaciones, evitando causar daños y asegurándose de que el local quede limpio y en las mismas condiciones en que se encontraba antes del evento.
Se prohíbe expresamente la realización de actividades que puedan causar molestias a los demás vecinos, debiendo cumplirse con la normativa de ruidos y horarios establecida por la Comunidad y la legislación vigente.
Devolución de la Fianza: La fianza será devuelta al propietario en un plazo de [X] días tras la celebración del evento, una vez que se haya verificado por parte de la Junta Directiva o el Administrador de la Comunidad, que el local social no ha sufrido daños y que se encuentra limpio y en perfecto estado de conservación. En caso de detectarse daños o que el local no se encuentre en las condiciones adecuadas, se procederá a la utilización de la fianza para sufragar los costes de reparación y/o limpieza, informando al propietario de las acciones realizadas y los costes asociados.
Discrepancias: En caso de discrepancias en la valoración de los daños o la idoneidad de la devolución de la fianza, será la Junta de Propietarios quien resuelva el conflicto.
Aceptación de Condiciones: La solicitud de uso del local social para la realización de fiestas privadas implica la aceptación íntegra de las condiciones establecidas en el presente artículo, así como cualquier otra disposición que la Comunidad considere pertinente para garantizar el buen uso y conservación de las instalaciones comunes."
Conclusión
Aunque las comunidades de propietarios no disponen de capacidad sancionadora directa, las estrategias mencionadas ofrecen alternativas eficaces para gestionar y prevenir comportamientos que perjudiquen los intereses comunes. La clave para su efectividad reside en la claridad de las normas establecidas, así como en la comunicación y acuerdo entre todos los miembros de la comunidad. Estas medidas no solo promueven un uso responsable de los elementos comunes, sino que también contribuyen a la armonía y buen funcionamiento de la convivencia dentro de la comunidad de propietarios.
Y esta es la respuesta a cómo pueden multar las comunidades de propietarios
© Natalio López Valenzuela. Abril 2024