Un mal reparto no tiene que ser para siempre

Muchos administradores de fincas se encuentran con comunidades que, por comodidad o costumbre, llevan años repartiendo los gastos a partes iguales o de cualquier otra forma distinta a la que establecen los estatutos o, si no los hay, de forma distinta a lo que establece la ley, que es por coeficientes.

Y sí, estoy de acuerdo: si funciona, no lo toques. El problema surge cuando un propietario se planta y exige volver al reparto legal por coeficientes: ¿hay que seguir con la práctica de siempre o prevalece la ley? La respuesta no es clara ni fácilmente entendible (como suele suceder con el Derecho cuando escarbamos un poquito) , así que, vamos a intentar aportar un poco de luz sobre este problema.

La regla general del artº 9.1.d) LPH

El artº 9.1.d) de la LPH dice lo que todos sabemos: Que es una obligación de cada propietario "contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales bla, bla, bla...".

O sea, la regla general es cada cada propietario contribuirá a los gastos proporcionalmente a su cuota, a la que vulgarmente llamamos coeficiente. Se trata de un tanto por ciento que establece con cuántos euros de cada 100 ha de contribuir cada propietario (aunque sería más propio hablar de cada propiedad).

¿Es esta una regla de derecho imperativo? Es decir, ¿cualquier violación de esta regla es nula de pleno derecho?

Pues sí, pero no. Es derecho imperativo en cuanto que, de ser invocado, se sobrepone a los demás, pero no lo es hasta el punto de convertir en nula de pleno derecho cualquier vulneración de hecho, es perfectamente posible, e incluso habitual, que los propietarios, por comodidad o por convicción, decidan aplicar otro sistema de reparto. Por ejemplo, históricamente era muy habitual distribuir los gastos de administración (honorarios del administrador, fotocopias, gastos de papelería, etc.) a partes iguales entre todos los componentes, porque se entendía que el administrador fijaba sus honorarios a razón de tantos euros (pesetas entonces) por componente y que todas las viviendas recibían el mismo juego de fotocopias, que representaba el mismo coste, con independencia de que tuvieran más o menos metros, más o menos coeficiente.

Por lo tanto, es posible establecer un reparto contrario a la ley y a los estatutos siempre que todos lo acepten y nadie proteste, porque aquí (si se me permite la chanza) rige un principio básico del derecho civil que dice que donde no hay discrepancia no hay pleito.

Entonces ¿Dónde está el problema?

El problema viene cuando alguien protesta y se opone a que se siga repartiendo de forma distinta a lo que establecen los estatutos, sobre todo si ese alguien lleva años votando a favor de ese sistema de reparto anti estatutario. Porque en este caso mucha gente pretende aplicar la teoría de los actos propios: nadie puede ir contra sus propios actos y, por lo tanto, si alguien ha votado durante años a favor de repartir a partes iguales, no puede ahora desdecirse y pretender que se vuelva a repartir a coeficiente.

Qué dice el Tribunal Supremo

Sin embargo, el Tribunal Supremo mantiene que aquí no resulta aplicable la teoría de los actos propios.

Su doctrina es clara y se basa en tres ideas fundamentales:

1. La regla de los coeficientes es prioritaria. El art. 9.1 e) LPH obliga a todos los propietarios a contribuir según su cuota, y solo puede alterarse si existe unanimidad. Esto garantiza que el reparto sea proporcional al valor de cada propiedad y evita situaciones de abuso. En realidad, aunque alguien se oponga al acuerdo, si luego no lo impugna el acuerdo seguirá adelante. Se "consolida", por el principio de seguridad jurídica.

   
   

2. Los acuerdos contrarios a los estatutos son válidos solo si hay unanimidad y, aun así, tienen eficacia limitada. El Supremo señala que un acuerdo puntual puede apartarse del criterio legal siempre que todos estén de acuerdo, pero ese acuerdo no reforma los estatutos ni crea un régimen permanente. Es decir, sirve para el caso concreto, pero no se consolida en el tiempo.

   
   

3. La costumbre o la reiteración no consolidan un reparto indebido. Aunque una comunidad lleve años pagando “a partes iguales”, esa práctica no adquiere fuerza normativa. En cualquier momento un propietario puede reclamar volver al reparto legal, porque la costumbre no puede derogar una norma imperativa.

La lógica del Tribunal es sencilla: si se permitiera que la repetición de acuerdos contrarios a la ley acabara sustituyendo al régimen estatutario, se estarían vulnerando derechos individuales y se impondría de hecho una reforma sin cumplir los requisitos de unanimidad y registro que marca la LPH.

Esta doctrina se recoge de forma expresa en sentencias como la STS de 7 de marzo de 2013 y la STS de 6 de febrero de 2014, que reafirman que solo la unanimidad puede apartar a la comunidad del reparto por coeficientes, y aun así de manera puntual, si no existe una voluntad clara de reformar los estatutos. La última de estas dice que "Aunque sea la Junta de Propietarios quien establezca un sistema singular para pagar determinadas partidas por conceptos de gastos o mantenimiento, ello supone una modificación estatutaria contraria a la ley, susceptible de ser impugnada judicialmente para lograr la anulación del acuerdo, sin que la tolerancia de cuentas o presupuestos en Juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al que correspondía, en base a lo que especialmente se haya establecido en los Estatutos, sea suficiente aceptación de hecho para evitar la impugnación de un acuerdo similar adoptado en una Junta posterior".

En la STS de 27 de abril de 2015 se dice que no puede bastar la unanimidad de aquellos integrantes de la comunidad a los que se reconoce derecho a voto para modificar los estatutos cuando tal modificación no figura como tal en el "orden del día" y, además, se trata de un acuerdo que supone grave perjuicio para uno de los integrantes en los términos a que se refiere el artículo 18.1.c) de la Ley. También se dice, analizando la aplicación de los actos propios, que aunque pueda tener virtualidad en el ámbito de la propiedad horizontal, no cabe su aplicación en el caso analizado para considerar que por esa vía puedan quedar modificados "de facto" los estatutos de la comunidad general, porque fallaría uno de los requisitos necesario para aplicar los actos propios, cual es que el acto sea concluyente e indubitado y, en el caso analizado, la renuncia por parte del propietario a hacer valer sus derechos estatutarios respecto al valor de su voto, pese a que pudiera ser continuada en el tiempo, no puede considerarse de carácter definitivo ni está ordenada a crear un derecho de las demás parcelas a incrementar la intervención que les corresponde en la toma de decisiones, que ahora pudiera verse conculcado mediante la interposición de la demanda. El hecho de que se mantuviera esa situación podría encontrar su justificación en el hecho de que los acuerdos adoptados no resultaban contrarios a los intereses de quien ahora demanda, lo que no impide que ante nuevas situaciones de conflicto la demandante pretenda hacer valer lo establecido en los estatutos que, en todo caso, no pueden entenderse modificados en perjuicio de la comunidad demandante por el simple

mantenimiento por su parte de una actitud puramente permisiva.

Más recientemente, la STS 105/2023, de 26 de enero, ha sistematizado esta doctrina, expresándola ya de forma mucho más clara al subrayar que cualquier propietario puede invocar en cualquier momento el retorno al sistema legal o estatutario: “Sintetizando la anterior doctrina: a) los estatutos de la Comunidad pueden establecer un sistema de participación en los gastos diferente del que resultaría de las cuotas del título constitutivo; b) los acuerdos que contradigan ese sistema estatutario sin reformarlo, serán impugnables, sin perjuicio de su posible subsanación por el transcurso del plazo de caducidad de la acción; c) los acuerdos sobre dicho tema adoptados al margen de los estatutos podrán ser modificados por mayoría simple, siempre que con la modificación no se contradiga lo establecido en los estatutos; d) la subsanación, por consentimiento, de acuerdos en que se reparten gastos concretos en forma incompatible con lo previsto en los estatutos, sin reformarlos, no impide la impugnación de acuerdos posteriores”.

Qué quiere decir entonces la coletilla de "o a lo especialmente establecido" del artº 9.1.d) LPH

Contrariamente a la interpretación que algunos hacen de que ahí se legitima que la junta establezca sistemas de reparto distintos del estatutario, lo que esta coletilla significa es que no todos los gastos han de ser repartidos con arreglo al mismo coeficiente ni de la misma forma, ya que los estatutos pueden distinguir gastos que se reparan de forma distinta (la calefacción, típicamente) o por coeficientes distintos (los de las subcomunidades, por ejemplo).

Dos casos reales defendidos por mí.

Para ilustrar esta cuestión, puedo citar dos procedimientos en los que intervine como letrado de la parte demandante y que terminaron con resoluciones favorables:

• SAP Madrid, Sección 9ª, nº 990/2022 (31 de enero de 2022): en este caso, una propietaria heredó una vivienda en 2014, ínsito en una Comunidad de Propietarios de Madrid. Desde entonces reclamó que los gastos se repartieran según coeficientes, frente al sistema de cuotas iguales que llevaba aplicándose décadas. Pese a que esta sentencia la perdí en primera instancia porque el juez entendió que el padre de la demandante llevaba más de 20 años aceptando ese reparto a partes iguales, la Audiencia Provincial le dio la razón, anuló los acuerdos que mantenían el reparto lineal y recordó que solo la unanimidad puede alterar la regla de los coeficientes, sin que la costumbre o los actos propios puedan consolidar un reparto contrario a la ley.

  
  

• Sentencia nº 435/2025 del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Móstoles (31 de julio de 2025): varios propietarios demandaron a su Comunidad de Propietarios porque había aprobado en 2018 y 2019 acuerdos para pagar cuotas iguales, pese a que los estatutos fijaban el reparto por coeficientes, e incluso intentó prohibir que se replanteara el asunto durante tres años. Esta vez, ya en primera instancia, el juzgado ha declarado la nulidad del acuerdo de 2024 impugnado y estableció que el único sistema válido era el previsto en estatutos o, en su caso, el que se acordase por unanimidad, pero nunca por mayoría simple ni como regla indefinida. Esta sentencia no es firme a la fecha de publicación de esta entrada en mi blog (31 de septiembre de 2025), porque aún puede ser apelada por la Comunidad demandada y condenada.

Estos dos ejemplos muestran cómo la doctrina del Supremo se aplica de forma práctica: cualquier propietario puede invocar en cualquier momento la vuelta al reparto legal, aunque durante años la comunidad haya seguido otro criterio, siempre que no se hayan modificado los estatutos.

Recomendación final

Si en una comunidad que administras la junta se empecina en aprobar y aplicar un sistema de reparto distinto del estatutario no te opongas (recuerda siempre que la finca no es tuya, tú solo la administras) pero deja constancia en acta de que informas a los vecinos de que ese acuerdo será impugnable por quienes no hayan votado expresamente a favor de él: recuerda que, además de darles consejos valiosos a tus administrados, también tienes que velar por tu propia responsabilidad.

(c) Natalio López Valenzuela. Septiembre de 2025