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  • Natalio López Valenzuela

Cómo reclamar cuotas de comunidad prescritas

¿Hay algún truco para reclamar recibos más antiguos de 5 años?


Todos sabemos que la Sentencia del Tribunal Supremo nº 242/2020 de 03/06/2020 supuso un jarro de agua fría para las comunidades de propietarios al declarar que las cuotas impagadas hay que reclamarlas antes de que pasen 5 años, para que no prescriban.


Sin embargo, el plazo es de prescripción, no de caducidad. Así que... sí, los plazos de prescripción pueden interrumpirse. El artículo 1973 del Código Civil establece que "la prescripción de las acciones se interrumpe por su ejercicio ante los Tribunales, por reclamación extrajudicial del acreedor y por cualquier acto de reconocimiento de la deuda por el deudor".


Es decir, si un día antes de que prescriba el derecho de la comunidad a reclamar judicialmente el recibo impagado se le requiere al deudor, el contador del plazo de la prescripción se vuelve a poner a cero.


Entonces, todo lo que tienes que hacer es notificar cada acta en la que se aprueban cuentas, con su correspondiente relación de morosos, a esos propietario morosos. Eso debería bastar para interrumpir la prescripción, ¿no?


¿Maravilloso, verdad? El problema es que los Tribunales vienen exigiendo que esa comunicación sea recepticia, es decir, que el deudor llegue a recibirla. Y, claro está, que la comunidad esté en condiciones de demostrarlo. Y, muchas veces, nuestros deudores no viven en el edificio, la casa está vacía y no sabemos dónde notificarles.


Pero, espera. ¿No había un artículo de la Ley de Propiedad Horizontal que dice cómo notificar a los vecinos ausentes? Lo hay. El artº 9.1.h) LPH dice que es obligación de todo propietario comunicar al secretario de la comunidad su domicilio a efectos de notificaciones y que si hubiera resultado imposible notificarle en ese, o en su vivienda en la comunidad si no hubiera dado otro domicilio, se le notificará a través del tablón de anuncios, y se le tendrá por notificado al tercer día.


Entonces... ¿si el acta donde se aprueban las cuentas y la deuda se la notifico al moroso que no vive en la finca a través del tablón de anuncios... eso vale para interrumpir la prescripción?


Pues, yo creo que si. Porque no puede ser que el propietario que se esconde de la comunidad se vea beneficiado de su argucia y se escape de rositas, sin pagar las cuotas. La notificación a través del tablón de anuncios es algo muy antiguo y que se utiliza en todos los ámbitos: Hacienda, los Ayuntamientos, hasta los propios Juzgados. Todos publican sus resoluciones en el tablón de anuncios cuando no localizan al destinatario y en todos los casos cometemos la ficción jurídica de "tenerle" por notificado, para poder continuar a lo nuestro y evitar que el escondido se escape de la acción de la Justicia.


Pero lo bueno de esto no es lo que yo opine, sino que una reciente Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (SAP Madrid, Secc 8ª, de 22-06-2022, nº 283/2022, recurso 1154/2021) ha opinado exactamente lo mismo y ha establecido que aunque la notificación previa debe ser recepticia, ello no quiere decir que tenga que llegar necesariamente a conocimiento del deudor, sino que basta que la comunidad haya remitido la comunicación por cualquier medio idóneo y fehaciente al domicilio del deudor designado porque si la comunidad hizo cuanto estaba en su mano para notificar, la actitud intencionada (o incluso negligente u olvidadiza) del deudor no puede impedir que se entienda producido el efecto pretendido.


Acaba diciendo la sentencia, ya aplicándose al caso concreto que en ella se decide, que: "es perfectamente válida la notificación que primero se intenta en la propia finca propiedad de la demandada, al no haber designado otro domicilio, y que al no ser eficaz el secretario o administrador de la comunidad proceda a realizarla mediante publicación en el tablón de anuncios", declarando que ha de atenderse a esa fecha de notificación edictal como "de notificación del acuerdo liquidatorio de la deuda y de interrupción de la prescripción de la acción".


Esta sentencia viene a darle carácter pleno a la notificación realizada a través del tablón de anuncios siempre que sea posible acreditar que se intentó primero en el domicilio de notificaciones designado por el deudor o en la vivienda de su propiedad, con la consecuencia de la interrupción del plazo de prescripción que no hubiera ya vencido.


Eso sí, es importante que para cada notificación que vayas a realizar en el tablón de anuncios, estés en condiciones de acreditar que has intentado sin éxito la notificación previa en el domicilio de la finca o en el domicilio de notificaciones que el propietario haya facilitado, porque esa es la única situación en la que no estás incumpliendo la prohibición de la normativa de protección de datos de carácter personal de publicar datos personales o financieros (la deuda) en lugar accesible al público (el tablón de anuncios).


© Natalio López Valenzuela para www.valenzuela.legal

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