En la fecha en que escribo esta entrada, está en tramitación parlamentaria, aunque muy avanzada, el Decreto-Ley Ómnibus que, entre otras muchas cosas implicará una reforma en profundidad de la Ley de Propiedad Horizontal.
Como quiera que no parece previsible que haya grandes cambios entre el texto que se está tramitando y el que finalmente acceda al BOE, analicemos las claves de la próxima reforma de la LPH:
Digitalización de las comunicaciones y uso de email y apps para notificaciones.
Más claridad para la promoción de juntas por el 25% de los propietarios
Se elimina la primera convocatoria y las juntas se celebrarán en convocatoria única
Los acuerdos son ejecutables desde su adopción, sin esperar a la firma del acta.
Nuevo plazo para el envío del acta a los comuneros y ejecutabilidad inmediata de los acuerdos.
Pasemos a analizar cada uno de estos aspectos.
1. Digitalización de las comunicaciones y uso de email y apps para notificaciones.
Se podrá utilizar el correo electrónico o cualquier otro mecanismo digital útil para la notificación, lo que, en mi opinión, incluye redes sociales como WhatsApp o Telegram y apps privadas diseñadas para la gestión específica de comunidades de propietarios.
El artº 9.1 h) LPH quedará redactado así:
1. Son obligaciones de cada propietario: h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España, o un contacto electrónico, a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo. Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar o en el contacto electrónico que hubiese comunicado conforme al párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.(...)2. Juntas telemáticas y mixtas (telemáticas y presenciales)
Las Juntas telemáticas estarán expresamente permitidas por la ley. Con ello se evitar la confusión surgida entre los defensores de que ya era posible celebrar juntas telemáticas porque no están prohibidas por la LPH y quienes negaban esta posibilidad porque la ley habla de asistencia presencial o representada.
Yendo un paso más allá, la ley prevé la existencia de juntas mixtas: aquellas que se celebran presencialmente en una ubicación física determinada pero a las que también es posible asistir por medios telemáticos, si bien considero que este tipo de juntas dificulta su celebración en el portal de la finca o en el garaje, por la necesidad del administrador de disponer de un equipo informático y una buena conexión a internet.
El artículo 15 quedará reformado en el siguiente sentido:
Artículo quince. 1. La asistencia a la Junta de propietarios podrá ser personal, por medios telemáticos o mediante representación legal o voluntaria, bastando para acreditar esta un escrito firmado por el propietario.Se añade un número 4 al artículo 16, que con el siguiente contenido:
Artículo dieciséis. 4. La junta de propietarios podrá celebrarse de forma presencial, por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple. También podrán tener lugar reuniones mixtas, a las que podrán asistir los propietarios de manera presencial o por medios telemáticos. En todos los casos, el secretario deberá reconocer la identidad de los propietarios asistentes a la junta y expresarlo así en el acta. En el caso de las Juntas a celebrar de manera virtual exclusivamente, los acuerdos se entenderán adoptados en el domicilio en el que se encuentre el secretario o el secretario administrador.3. Toma de acuerdos por correo
Podrán adoptarse acuerdos de mera administración (los que requieran la mayoría simple del artº 17.7 LPH) mediante la consulta a los propietarios para que emitan su voto por correo postal o comunicación digital (nuevamente considero que serán válidas las RRSS y las APPS específicas para las comunidades de propietarios), dándose así carta de naturaleza legal a algo que ya se está haciendo en muchas comunidades para simplificar la toma de acuerdos sencillos, llamados de administración o de mero trámite, haciéndose así patente, una vez más, el aforismo de que la Ley va siempre por detrás de la realidad.
Se añade un número 5 al artº 16, con la siguiente redacción:
Artículo dieciséis. 5. Excepcionalmente, y solo para asuntos que no correspondan a la Junta anual Ordinaria ni requieran una mayoría cualificada, será posible la adopción de acuerdos sin celebración de junta mediante la emisión de voto por correo postal o contacto electrónico, siempre que puedan cumplirse las debidas garantías de participación de todos los propietarios, identidad del remitente y de recepción de la comunicación. En estos supuestos, el presidente de la comunidad solicitará el voto a todos los propietarios que tengan derecho al mismo conforme al artículo 15, en la dirección postal o en el contacto electrónico comunicado a la secretaría, o en su defecto al elemento privativo, mediante escrito en el que se hará constar la fecha, el objeto de la votación de manera clara, la dirección o direcciones habilitadas para enviar el voto y el plazo para emitirlo, que será de 10 días naturales a contar desde el día siguiente a la recepción de la solicitud de emisión de voto. El acuerdo se entenderá adoptado en el domicilio en el que se encuentre el secretario o el secretario administrador y en el último día del plazo establecido para la emisión del voto. A efectos del artículo 15.2 de esta Ley (morosos privados de voto), se entenderá que el momento de inicio de la junta es el de la solicitud del voto por parte del presidente.Es de suponer que quienes no voten se estarán absteniendo, pero con las consecuencias que veremos más adelante, que también se modifican por esta reforma.
4. Más claridad para la convocatoria de juntas por el 25% de los propietarios
Se regulan en la reforma ciertas lagunas que contiene la redacción actual de la ley, en el sentido en que han venido siendo resueltas por la jurisprudencia.
Así, no sumarán para alcanzar la mayoría del 25% (ni de propietarios ni de cuotas) aquellos vecinos que no se hallen al corriente en el pago de sus cuotas. Además, se aclara que los firmantes legítimos no podrán convocar por sí mismos, sino que tendrán que solicitar fehacientemente la convocatoria al presidente y solo si este la niega o la demora más allá de 1 mes podrán entonces convocarla por si mismos.
Para ello se reforma el artículo 16, cuyos puntos 1 y 2 quedan redactados como sigue:
Artículo dieciséis. 1. La Junta de propietarios se reunirá, por lo menos una vez al año, para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente.
Excepcionalmente, siempre que estén al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o hayan procedido previamente a la consignación judicial de las mismas, una cuarta parte de los propietarios, o los propietarios que representen una cuarta parte de los coeficientes de propiedad, podrán solicitar la convocatoria de junta de propietarios por escrito y de forma fehaciente al presidente, quedando éste obligado a efectuarla para su celebración en el plazo máximo de un mes desde la recepción de tal solicitud. Incumplido el plazo establecido, será válida la convocatoria que efectúen los promotores a través del secretario.Es decir, queda claro ahora que la convocatoria directa por parte del 25% de los propietarios es subsidiaria de la que han de solicitar al presidente, y que solo en caso de negativa expresa o demora por más de un mes, podrán entonces los promotores proceder a la convocatoria directa, tal y como venía recogiendo la jurisprudencia.
Echo en falta que la solicitud se pueda dirigir por los promotores directamente al administrador y que este, tras la negativa o silencio del presidente, se encuentre obligado a tramitarla, so pena de incurrir en responsabilidad profesional, dado que es el administrador quien dispone de las direcciones de correspondencia de los propietarios (que ahora podrán ser incluso correos electrónicos, redes sociales o mediante apps dedicadas) y de la lista de morosos exceptuados de voto que debe incluirse en la propia convocatoria. Estas modificaciones permitirían que la convocatoria reúna los requisitos legales de toda convocatoria, cosa que está vetada de facto a los convocantes porque no disponen (no deben disponer, por normativa de protección de datos) de esa información.
También quedan por resolver algunos aspectos tales como:
¿Pueden los propietarios asistir a esta junta de forma telemática? ¿Está por lo tanto el administrador obligado a estar presente en la reunión y dotar a la junta de los medios telemáticos necesarios para su adecuada celebración y, sobre todo, para identificar a los asistentes como propietarios legítimos?
¿Qué grado de identificación han de exhibir los promotores de la reunión? ¿Basta con su piso y nombre, o es necesaria también su firma manuscrita? ¿Han de adjuntar copia de su DNI para la comprobación de su firma o, al menos, el número de su DNI junto a su firma?
¿No debería limitarse de alguna manera la posibilidad, existente hoy en día, de que dos grupos de propietarios enfrentados convocan sucesivamente juntas por la vía del 25% para descabalgar a los órganos de gobierno de la comunidad contrarios para poner a los suyos y así sucesivamente, reunión tras reunión, convirtiendo en ingobernable a la comunidad?
5. Se elimina la primera convocatoria y las juntas se celebrarán en convocatoria única
Se elimina la doble convocatoria por la vía de eliminar la primera convocatoria. Ahora se convocará la junta a una única convocatoria que, en la práctica, se regirá como venía haciéndola la segunda: Se comenzará la reunión sin exigir quórum mínimo y los acuerdos de mera administración se adoptarán por la mayoría de los presentes.
La reforma se opera por la vía de eliminar, en el artº 16.2, la referencia preexistente a la primera y a la segunda convocatoria en los párrafos tercero y cuarto del número 2.
También se reforma el artº 17.7 al eliminar la referencia a la segunda convocatoria, quedando así:
Artículo diecisiete. 7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios asistentes que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación (desaparece la referencia a la segunda convocatoria). 6. Las abstenciones dejan de restar
De todos es conocido que, con el régimen actual, las abstenciones dificultan alcanzar acuerdos, puesto que han de considerarse a la hora de establecer la base del cómputo pero no suman a los votos a favor.
Esto se reforma ahora haciendo que las abstenciones se sumen al voto mayoritario (ojo, no al voto positivo como sucede con el voto presunto del artº ***, sino al mayoritario).
Se reforma el segundo párrafo del artº 17.7 LPH para hacer constar que las abstenciones se sumarán al voto mayoritario, facilitándose así la adopción de acuerdos:
Artículo diecisiete. 7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios asistentes que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación (desaparece la referencia a la segunda convocatoria).
El voto de los asistentes que manifiesten abstención se computará en el mismo sentido que el de la mayoría obtenida.7. Los acuerdos son ejecutables desde su adopción, sin esperar a la firma del acta.
Se reforma el número 9 al artº 17 para establecer que:
Artículo diecisiete. 9. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los propietarios. Asimismo, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo serán ejecutivos desde su adopción, salvo que la Ley previere lo contrario. Con esto se pretende evitar que tanto el administrador, con el retraso de la redacción del acta, como el presidente, con el retraso en su firma, puedan retrasar injustificadamente la ejecución de aquellos acuerdos contrarios a sus intereses.
8. Se aclara la confusa expresión "salvar el voto"
Se dejará aclarado en la ley el significado de la expresión "salvar el voto", en el mismo sentido en que ya lo venía recogiendo la jurisprudencia: Quienes se abstengan podrán "salvar su voto" para reservarse el derecho de impugnar el acuerdo si, dentro de los plazos legales, consideran que les perjudica de alguna manera.
Es decir, los abstencionistas no están legitimaos para impugnar los acuerdos en los que se abstuvieron porque para eso es requisito haber votado en contra, salvo que, al abstenerse manifiesten que salvan su voto.
El artº 18.2 quedará redactado como sigue:
Artículo dieciocho. 2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen votado en contra, los que, habiéndose abstenido, hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.
(...) Se recoge así en la ley la solución que ya dio el Tribunal Supremo en su sentencia 242/2013 de 10 de mayo de 2013.
Es una pena que no se haya aprovechado la reforma para aclarar si, al salvar el voto han de manifestar sucintamente los motivos de su abstención, cosa que algunos tribunales han exigido.
9. Libro de actas tecnológico
Se modifica el número 1 del artº 19 para incluir la posibilidad de que el libro de actas sea electrónico.
Artículo diecinueve. 1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga. El libro de actas podrá llevarse en formato y soporte electrónico conforme al modelo aprobado por resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. Es decir, que podrá llevarse en papel como hasta ahora y será voluntaria su llevanza digital. Queda por ver el formato que diseñe la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, aunque sería deseable que se tratara de subir las actas por el administrador profesional acreditado, en formato pdf, a un repositorio accesible por personas autorizadas y no complicar mucho más el procedimiento.
10. Nuevo plazo para el envío del acta a los comuneros y ejecutabilidad inmediata de acuerdos.
El punto 3º del artº 19 quedará redactado así:
Artículo diecinueve. 3. El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario (desaparece el texto 'al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes'). La falta de firma del acta por el presidente o el secretario no afectará a la ejecutividad de los acuerdos adoptados, en los términos del artículo 17.9.
El secretario redactará el acta y enviará copia a los propietarios en el plazo máximo de veinte días hábiles a contar desde el día siguiente de la reunión o, en el caso de acuerdos sin celebración de junta, desde el día siguiente a la fecha de adopción del acuerdo conforme al artículo 16.5 de esta ley.
(Desaparece el texto 'El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9', que se sustituye por el siguiente:)
El envío se realizará al domicilio o contacto electrónico comunicado por cada propietario a la secretaría o, en su defecto, al elemento privativo, con las mismas garantías requeridas para la convocatoria.11. La Comunidad de propietarios estará legitimada para accionar contra los "okupas" ante la pasividad del propietario.
Aunque esta reforma de la LPH no viene recogida en la Ley Ómnibus, sino en el Proyecto de Ley de Medidas de Eficiencia Procesal, resulta trascendental para la vida cotidiana de las comunidades y por eso lo tratamos aquí.
Consiste en modificar el cuarto párrafo del nº 2 del artº 7 LPH (el dedicado a las actividades prohibidas, insalubres o molestas) para permitir que las comunidades de propietarios ejerzan contra los "okupas" las mismas acciones judiciales que pueden ejercer contra el propietario o los usuarios legítimos de las viviendas que realicen actividades prohibidas, insalubres o molestas.
Además, podrá la comunidad de propietarios ejercer la acción de juicio sumario de desalojo de ocupante ilegítimo, cuando no lo haga el propietario o usuario legítimo (propietario, inquilino, usufructuario, etc.) y a costa de este.
Se modifica el cuarto párrafo del hº 2 del artº 7 LPH y se añade un quinto nuevo párrafo:
Artículo séptimo.2. [...]Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local. Si la demanda se ejercitare contra un ocupante sin título del bien inmueble, la notificación se realizará de conformidad con lo previsto en el apartado primero del artículo 441.1bis LEC. La Comunidad de propietarios puede solicitar la medida cautelar de cesación u otras que fueran necesarias para la efectividad del proceso declarativo, incluido la de desalojo del bien inmueble. Las medidas cautelares solicitadas se tramitarán de conformidad con lo previsto en el apartado segundo del artículo 441.1 bis LEC, sin exigir caución al solicitante.Si la actividad fuera realizada por un ocupante sin título y el legítimo poseedor no ejercitase acción alguna para su cesación en el plazo de 10 días desde el requerimiento formulado al amparo del apartado 2.2, de este artículo, la Comunidad de Propietarios podrá ejercitar la acción prevista en el párrafo segundo del numeral 4º del apartado 1 del artículo 250 LEC en sustitución del poseedor legítimo, corriendo éste con los gastos que se ocasionen.Esta nueva redacción contiene diversos errores, pero esperamos que queden subsanados en el transcurso de la tramitación parlamentaria y se abra la vía para que las comunidades de propietarios puedan echar a los okupas a costa de los legítimos usuarios cuando estos no lo hagan en un plazo razonable.
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Aunque la reforma es mejorable y podría haberse aprovechado para aclarar otras muchas dudas que surgen en el día a día de las comunidades de propietarios, esta reforma dota de mayor seguridad jurídica a varios puntos que estaban siendo objeto de debate en los tribunales, aclara algunos aspectos y, en general, va en la línea correcta, aquella que, más pronto que tarde, debe acabar con una nueva Ley de Propiedad Horizontal más moderna y adaptada a los tiempo que corren. Y es que no debemos perder de vista que la actual LPH, aún con todas las reformas que se le han hecho, es de 1960, anterior al nacimiento de la mayoría de los lectores de este artículo y, desde luego, al de su autor.
© Natalio López Valenzuela, diciembre 2024