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  • Foto del escritorNatalio López Valenzuela

Contrato de administración de finca de más de un año de duración, con penalización

Actualizado: 19 mar 2023

Descarga nuestro modelo de contrato para poder fidelizar a tus clientes por más de 2 años y obtener una indemnización en caso de incumplimiento.


Cada vez son más las sentencias de las diversas Audiencias Provinciales que declaran nulas, por abusivas, las cláusulas de los contratos entre Comunidades de Propietarios y sus Administradores de Fincas que establecen una duración superior al año, sobre todo si conllevan una cláusula de penalización.


Las Comunidades de Propietarios son "consumidores"


El motivo es la consideración conjunta de dos aspectos que hasta ahora habían ido sorteando la jurisprudencia: Por un lado, las Comunidades de Propietarios son consideradas consumidores a los efectos de beneficiarse de la especial protección que establece la Ley General para la defensa de los Consumidores y Usuarios, cuyo texto refundido se aprobó por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre. Por otro lado, la duración orgánica del cargo del Secretario-Administrador es de un año, según el art.º 13.7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Combinando ambas cosas, la Jurisprudencia viene declarando nula por abusiva la cláusula de duración superior a un año, haciendo aplicable entonces la duración de un año prevista por el art.º 13.7 LPH y dejando sin efecto la indemnización por cancelación anticipada.



Qué requisitos debe reunir el contrato para tener una duración de más de un año con cláusula penal.


¿Significa eso que no puede el administrador firmar un acuerdo de duración superior a un año? No. El propio Tribunal Supremo (TS) tiene dicho que es posible firmar contratos de duración superior a un año con consumidores (es famosa la sentencia relativa a contratos de mantenimiento de ascensor), siempre que dicha mayor duración conlleve un beneficio para la Comunidad que sea tangible y demostrable, y que ésta haya intervenido en su negociación en una posición de igual a igual, a través de la cual haya optado libremente por una duración superior a un año a cambio del beneficio obtenido.


La conjunción de todos esos requisitos le corresponde demostrarlos al Administrador, lo cual no siempre es fácil, porque prácticamente obliga a llevar a cabo por escrito las negociaciones y a identificar claramente cuál es el beneficio que obtiene la comunidad al firmar esa mayor duración, que en el caso de un contrato de Administración de Fincas (tomando como referencia las resoluciones a los contratos de mantenimiento de ascensores), sería la rebaja de los honorarios o la ampliación sin cargo de ciertos servicios (certificaciones, asistencia a juntas extraordinarias, etc.).



Dándole la vuelta a la tortilla.


Por lo tanto, hay otra solución para conseguir la misma consecuencia sin tener que complicar tanto el asunto: Puedes incluir en tu contrato una cláusula especificando tus honorarios reales y luego ofrecer un descuento por permanencia que se perderá si el contrato dura menos de un cierto plazo.


Eso demuestra por si mismo cuál es el beneficio que obtiene el cliente (el descuento en el precio) si firma por más de un año y, en lugar de una cláusula penal, se prevé la pérdida del beneficio en caso de duración inferior injustificada.


Haciendo clic aquí accederás a un modelo de contrato que podrás descargar y usar directamente o bien incorporar a tu propio modelo la cláusula de este tipo que contiene.



© Natalio López Valenzuela

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