Hay una fina línea que separa el simple impago del alquiler, por imposibilidad económica, del delito de estafa, siempre difícil de demostrar, y mucho más cuando no se han utilizado documentos falsos para aparentar una solvencia económica que nunca se ha tenido.
Este es el caso que juzga la sentencia del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco de 17 de abril de 2024, condenando a una inquilina que llevó por considerar acreditada su intención fraudulenta aún sin existir documentos espurios que lo acrediten.
Introducción
En el ámbito de los arrendamientos, es fundamental diferenciar entre el inquilino que deja de pagar el alquiler debido a circunstancias sobrevenidas y aquel que nunca tuvo intención de pagar. Esta distinción no solo tiene consecuencias civiles, sino que, en determinados casos, el incumplimiento puede alcanzar la esfera penal y configurarse como delito de estafa.
Para que un arrendatario pueda ser condenado por delito de estafa en el impago de rentas, deben concurrir una serie de elementos esenciales:
Engaño bastante: Debe haber una conducta fraudulenta que induzca al error al arrendador.
Ánimo de lucro: La intención de obtener un beneficio ilícito.
Perjuicio económico para el arrendador. Fácilmente deducible de la mera pérdida de los alquileres.
Dolo desde el inicio: La clave diferenciadora entre un simple incumplimiento civil y una estafa penal es que el inquilino, desde la firma del contrato, ya sabía que no iba a pagar.
1. El supuesto de insolvencia sobrevenida
Existen situaciones en las que el inquilino comienza pagando regularmente la renta, pero posteriormente sufre dificultades económicas (pérdida de empleo, enfermedad grave, crisis empresarial, etc.) que le impiden continuar abonando el alquiler.
Este supuesto no es un delito, ya que no hay engaño previo ni intención fraudulenta. Se trata de un incumplimiento contractual de naturaleza civil y el arrendador solo puede recurrir a los mecanismos previstos en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) para resolver el contrato.
¿Qué puede hacer el arrendador en estos casos?
Requerimiento formal de pago mediante burofax.
Iniciar procedimiento de desahucio por impago (art. 440.3 LEC).
Negociar un acuerdo con el inquilino (reducción temporal de renta, aplazamiento, dación en pago, etc.).
Dado que la insolvencia sobrevenida es difícil de prever, los arrendadores deben tomar medidas preventivas como solicitar garantías adicionales (aval bancario, seguro de impago) y comprobar la solvencia inicial del inquilino.
2. El delito de estafa en arrendamientos
Ahora bien, cuando un inquilino firma el contrato sin intención de pagar, nos encontramos ante una posible estafa. En este contexto, podemos diferenciar dos escenarios:
A) Estafa con falsedad documental
En este caso, el inquilino presenta documentación falsa para inducir al arrendador a firmar el contrato, lo que facilita su posterior condena penal. Esto incluye:
Nóminas falsificadas.
Declaraciones de impuestos manipuladas.
Extractos bancarios alterados.
Estos elementos son fácilmente acreditables mediante peritajes y consultas a la entidad emisora de los documentos. Si se demuestra que la documentación es falsa, se puede imputar un delito de estafa agravada (art. 250.1 CP) y otro de falsedad documental (art. 392 CP).
B) Estafa sin falsedad documental
Cuando no existe falsedad documental, el principal reto jurídico es demostrar que el inquilino tenía dolo (intención de engañar) desde el principio. La carga probatoria en estos casos es más compleja, ya que se basa en indicios y hechos posteriores al contrato.
Precisamente en esta situación encaja la Sentencia 38/2024 del TSJPV, que resulta clave para entender cómo puede probarse la estafa sin falsificación de documentos.
3. Análisis de la Sentencia 38/2024 del TSJPV
Esta sentencia confirma la condena por delito de estafa de una arrendataria que firmó contratos sin intención de pagar las rentas. Aunque no aportó documentos falsos, el tribunal concluyó que existía dolo desde el inicio basándose en los siguientes indicios:
Historial de impagos y desahucios: En menos de dos años, la condenada fue objeto de tres procedimientos de desahucio, lo que indica un patrón fraudulento.
Excusas reiteradas sin justificación documental: La inquilina alegó problemas económicos y de salud, pero no aportó pruebas concluyentes que justificaran su incumplimiento.
Inacción tras la firma del contrato: No abonó ninguna renta después del pago de la fianza inicial, reforzando la idea de que su intención nunca fue cumplir con el contrato.
Conclusión de la sentencia
El tribunal ha determinado que la acusada utilizó el contrato de arrendamiento como una herramienta para el fraude, lo que encaja en la doctrina de los "negocios jurídicos criminalizados" reconocida por el Tribunal Supremo. La falta de pago desde el inicio, unida a los demás indicios, permite al Tribunal concluir que existe la intención de engaño necesaria para que se dé el delito de estafa, pese a la ausencia de falsedad documental.
4. Recomendaciones para arrendadores y administradores de fincas
Para evitar ser víctimas de fraude en arrendamientos, los propietarios y los administradores de fincas que se dedican a la Propiedad Vertical deben adoptar medidas preventivas:
Medidas preventivas en la selección de inquilinos
Solicitar documentación completa y verificar su autenticidad.
Consultar ficheros de morosidad (ASNEF, RAI).
Exigir avales bancarios o seguros de impago.
Realizar una entrevista personal con el inquilino para detectar inconsistencias.
Investigar el historial de arrendamientos previos.
Cláusulas recomendadas en el contrato
Obligación de presentar pruebas de solvencia periódicamente.
Cláusula de resolución automática por impago de dos meses consecutivos.
Pacto expreso de sometimiento a arbitraje para agilizar los conflictos.
Obligación de constituir una garantía adicional.
Siguiendo estas pautas, los arrendadores y administradores pueden minimizar el riesgo de sufrir impagos fraudulentos y asegurarse de que los contratos de arrendamiento se cumplen en condiciones de seguridad jurídica.
© Natalio López Valenzuela
Marzo 2025
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