La entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, ha introducido importantes cambios que afectan directamente a las demandas judiciales en las que las comunidades de propietarios participan, ya sea como demandantes o demandadas. Entre las novedades más relevantes está la obligatoriedad de acudir a los Mecanismos Alternativos de Solución de Conflictos (MASC), como la mediación o conciliación, antes de acudir a los tribunales, salvo en casos excepcionales.
En este artículo analizaremos cómo esta reforma impacta a las comunidades de propietarios, las consecuencias de no cumplir con este requisito y, en particular, su efecto en las reclamaciones de cuotas impagadas.
Cómo afecta la LO 1/2025 a las comunidades de propietarios
1. Cuando la comunidad de propietarios quiere demandar a alguien
Uno de los cambios clave que trae la LO 1/2025 es que las comunidades de propietarios, antes de interponer una demanda judicial, deberán acreditar que han intentado resolver el conflicto mediante un MASC. Esto supone que, por ejemplo, para reclamar una deuda de un comunero moroso, será necesario convocar a una mediación o conciliación previa, o efectuar una oferta previa vinculante.
¿Cómo puede la comunidad cumplir con el requisito de los MASC?
Elegir el mecanismo adecuado: La comunidad puede optar por mediación, conciliación o cualquier otro MASC habilitado en su jurisdicción. Esto se suele realizar a través de servicios públicos o privados de mediación. En algunas provincias existen colegios profesionales que ofrecen estos servicios de forma ágil y económica.
Documentación necesaria: Aunque no es imprescindible, es conveniente presentar toda la documentación relativa al conflicto en el MASC, como actas de junta, certificaciones de deuda o acuerdos alcanzados; de esta forma, además de trasladarle al contrario la contundencia con la que la comunidad puede acudir al juzgado, no se nos podrá acusar de mala fe ni se podrá rechazar el MASC alegando la debilidad de nuestro argumento o su falta de prueba.
Coste y tiempo: Aunque los MASC tienen un coste asociado, suelen ser más económicos que un juicio y pueden hacer que el problema se resuelva en un plazo más corto. Si no se alcanza un acuerdo, al menos habremos cumpildo con la formalidad exigible para interponer la demanda.
Consecuencias de no acudir a un MASC
Interponer una demanda sin haber cumplido este requisito de procedibilidad puede acarrear graves consecuencias procesales:
Inadmisión de la demanda: El juzgado podría rechazar la demanda hasta que se cumpla con el MASC, lo que retrasaría aún más la resolución del problema.
Trascendencia respecto de la condena en costas: Incluso si la comunidad logra una sentencia favorable en parte, podrían no imponérsele las costas a la parte contraria por no haber acudido la comunidad al MASC antes de acudir al juzgado. Esto es posible si la comunidad inicia el MASC pero luego no comparece ante él; por ejemplo, convocamos al contrario a mediación pero luego no acudimos a ella. Nos entregarían un certificado que probablemente bastaría para que nos admitieran la demanda, pero que posibilitaría que aunque condenaran al demandado a cumplir con lo que pedimos, no le impusieran las costas por haber realizado la comunidad un fraude procesal.
2. Cuando la comunidad de propietarios es demandada
En el caso de que sea la comunidad quien reciba una demanda, también debe prestar atención al papel de los MASC. La reforma exige que las partes demandadas participen en los mecanismos propuestos por el demandante o, si lo consideran, planteen alternativas.
Obligación de acudir al MASC planteado por el demandante
Si la comunidad es requerida para acudir a mediación o conciliación por parte del demandante, su ausencia injustificada podría perjudicarla procesalmente:
Sanciones procesales: Si la comunidad no asiste al MASC, el tribunal puede considerar que ha actuado de mala fe.
Costas procesales: En caso de no comparecer al MASC propuesta por el demandante, la comunidad podría verse privada de que el demandante sea condenado en costas, incluso si su demanda es rechazada total o parcialmente.
Posibilidad de proponer otro MASC alternativo
La comunidad no está obligada a aceptar el mecanismo propuesto por el demandante si considera que otro sería más adecuado. En este caso, debe justificar su elección y comunicarlo en tiempo y forma para evitar problemas procesales.
Por ejemplo, la comunidad no está obligada a someterse a una mediación si propone como alternativa un peritaje o dictamen vinculante por considerar que se trata de una cuestión técnica (pensemos en una situación en la que, estando de acuerdo con que hemos de contribuir a una reparación, no estamos de acuerdo con el coste que nos reclaman porque pensamos que enmascara una mejora).
3. Especial mención a la reclamación de cuotas: ¿Cómo cumplir con los MASC?
Las reclamaciones de cuotas impagadas, uno de los problemas más frecuentes en las comunidades de propietarios, también están sujetas al requisito de los MASC. Aunque el procedimiento monitorio sigue siendo el cauce habitual para estas demandas, la obligatoriedad de los MASC introduce un paso previo que puede ser gestionado de forma sencilla si se organiza correctamente:
Convocatoria de mediación o conciliación: Antes de presentar el monitorio, la comunidad debe convocar al propietario moroso a una sesión de mediación o conciliación. Este acto permite al comunero saldar la deuda o llegar a un acuerdo sin necesidad de judicializar el problema.
Qué ocurre si el moroso no comparece: Si el propietario no asiste al MASC o no colabora, este paso quedará documentado como un intento fallido, y la comunidad podrá continuar con el monitorio. Su ausencia no detiene el proceso pero evita riesgos procesales para la comunidad. Queda por ver si los tribunales darán a la citación a MASC la función de cumplir con el requisito del requerimiento previo. En mi opinión no se debería exigir a la comunidad cumplir con un mismo propósito por dos vías distintas y la citación a mediación, por ejemplo, debería ser suficiente para darse por cumplida también la exigencia legal del requerimiento previo.
Rol del administrador de fincas y del abogado de la comunidad: Si bien el administrador de fincas puede encargarse de gestionar el cumplimiento de los MASC, dado que se trata de un requisito de procedibilidad sine qua non se admitirá a trámite la demanda, consideramos que lo ideal es que se lleve a cabo en estrecha colaboración con el abogado de la Comunidad.
Conclusión
La LO 1/2025 y la obligatoriedad de los MASC suponen un cambio significativo para las comunidades de propietarios, que ahora deben planificar cuidadosamente sus acciones legales, tanto al demandar como al ser demandadas. Si bien estos mecanismos pueden retrasar ligeramente el inicio de un procedimiento judicial, también son una oportunidad para resolver conflictos de manera más rápida y económica.
Desde un punto de vista de pura rentabilidad y eficiencia personal, para evitar errores en el cumplimiento de los requisitos legales y minimizar el riesgo de condenas en costas, es recomendable contar con el apoyo del abogado de la comunidad. Su experiencia será clave para convertir los MASC en una herramienta útil y no en un obstáculo que ralentice las gestiones.
Desde la perspectiva de la eficacia procesal institucional, cabe recordar que la mediación ya es obligatoria en otras jurisdicciones, como la laboral, donde ha demostrado ser útil para agilizar la resolución de conflictos, ya que prácticamente la mitad de los conflictos se resuelven con un acuerdo entre las partes en lugar de con una decisión unilateral del juez.
Con una adecuada implementación, los MASC pueden convertirse en aliados de las comunidades de propietarios en lugar de un inconveniente. Y es que hay que distinguir entre dos tipos de conflictos: los puntuales y los permanentes. Los primeros son los que se producen entre personas que probablemente no mantendrán relaciones más allá del conflicto, como sucede con los accidentes de circulación entre extraños que no vuelven a verse. Los segundos se producen entre quienes han de seguir relacionándose aún después de resuelto el conflicto y por ello es importante no cerrar el conflicto en falso, porque se continuará manifestando en las relaciones futuras entre las partes. En mi opinión los MASC son especialmente útiles en conflictos familiares y vecinales, porque no se trata de "ganar" el pleito, lo que solo generará otro pleito que planteará quien perdió el primero, buscando una oportunidad para resarcirse, sino en reconstruir un espacio de confianza y pacífica y colaborativa convivencia entre personas que han de seguir relacionándose por mucho tiempo porque habitan un espacio común que les obliga a ello.
© Natalio López Valenzuela
Febrero 2025
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