Introducción:
En la gestión y administración de una comunidad de propietarios, el papel del administrador de fincas es crucial para mantener el buen funcionamiento y conservación de los espacios comunes.
Sin embargo, existe una delgada línea que marca cuáles son las actuaciones que el administrador puede llevar a cabo de manera unilateral y cuáles requieren la aprobación de la Junta de propietarios.
En este artículo, analizaremos la relevancia de la Junta de propietarios en las actuaciones del administrador, basándonos en una importante sentencia emitida por la Audiencia Provincial de Pontevedra y su posterior seguimiento por otras instancias judiciales.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra:
En la Sentencia de 1 de febrero de 2007, la Audiencia Provincial de Pontevedra estableció una distinción clave entre actuaciones ordinarias y urgentes o necesarias, en las cuales el administrador de fincas puede actuar de manera unilateral.
Actuaciones Ordinarias:
Las actuaciones ordinarias son aquellas que forman parte de la gestión y administración habitual de la comunidad y no requieren aprobación previa de la Junta de propietarios. Algunos ejemplos de estas acciones incluyen cambiar una bombilla fundida, reparar cerraduras estropeadas, garantizar la revisión periódica del ascensor, entre otros. En estas situaciones, el administrador tiene la facultad y responsabilidad de tomar decisiones y realizar las actuaciones sin consulta previa.
Actuaciones Urgentes o Necesarias:
En contraste, las actuaciones urgentes o necesarias son aquellas que van más allá de la conservación y mantenimiento ordinarios, y sí implican peligro inminente para las personas o las cosas. En estos casos, el administrador puede y debe acometer unilateralmente dichas actuaciones, siempre que cumplan con tres criterios esenciales:
Carácter Urgente: Debe existir una necesidad perentoria de resolver una situación que entraña peligro inmediato para las personas o los bienes.
Proporcionalidad: Las medidas tomadas no deben ser desproporcionadas en relación con el contenido y límites del mandato del administrador.
Respeto a Instrucciones: Las actuaciones no deben infringir instrucciones expresas de la Junta de propietarios.
Consolidación de la Doctrina:
La doctrina establecida por la Audiencia Provincial de Pontevedra ha sido seguida por otras muchas sentencias, como la de la Audiencia Provincial de Asturias de 22 de junio de 2007, lo que confirma la relevancia y validez de estos criterios en la jurisprudencia.
Conclusiones:
Es fundamental que los administradores de fincas asuman que hay reparaciones urgentes que les compete acometer de manera unilateral y sin necesidad de previa consulta con la Junta, porque lo contrario puede implicar su responsabilidad profesional.
Ahora bien, la Junta de Propietarios puede tanto ampliar las atribuciones del administrador (artº 20.1.f LPH) como limitar las que legalmente le corresponden.
Por lo tanto, el administrador no será responsable por no haber abordado alguna actuación que legalmente le viene impuesta si fue la Junta de Propietarios quien le prohibió expresamente abordarla.
(c) Natalio López Valenzuela, julio de 2023.