Administras un edificio que ha sido construido hace pocos años y han aparecido grietas, humedades... defectos constructivos. Los vecinos están cada vez más molestos porque han enviado muchos correos electrónicos al servicio de postventa pero no han arreglado nada, así que estás empezando a recibir llamadas pidiéndote que eso se estudie en la próxima junta. ¿Cómo hacerlo bien? Aquí te vamos a dar algunos consejos para ser eficaz en la gestión de este problema y evitar marear la perdiz.
1º Envía requerimientos fehacientes para interrumpir la prescripción.
Desde el momento en que aparecen los defectos debes notificárselos fehacientemente (burofax con certificación de texto y acuse de recibos) a las empresas que han intervenido en la construcción.
2º Los requerimientos hay que enviárselos a todos los intervinientes y no solo a la promotora.
Tienes que enviar requerimientos fehacientes a todos los intervinientes en el proceso constructivo: Promotora, arquitectos proyectistas, constructora y arquitectos y aparejadores que hayan dirigido la obra, porque la interrupción de los plazos de prescripción es individualizada para cada uno de ellos. Así evitarás que alguno de ellos quede excluido de responsabilidad por haber prescrito ya el plazo de reclamación contra él.
Sus datos los tienes en el libro del edificio.
3º Maneja bien los tiempos: ojo con los plazos de prescripción.
Solo están cubiertos los daños que aparezcan dentro de los plazos legales (1 año para acabados, 3 para defectos de habitabilidad, que son la mayoría y 10 para los defectos de estructura, muy escasos hoy en día) y que desde que aparecen dispones de 2 años para reclamarlos, así que estos requerimientos interrumpirán este plazo de prescripción.
4º Puedes incluir los defectos privativos.
No te limites solo a los defectos de las zonas comunes. Incluye también los defectos que puedan tener los propietarios en sus viviendas particulares. Es más complejo pero más eficaz y estarás prestando un servicio más completo y profesional.
5º Selecciona el abogado antes que el arquitecto.
La reclamación de defectos de construcción es una reclamación jurídica, así que mi primer consejo es que selecciones, primero que nada, a un abogado que tenga experiencia en este tipo de reclamaciones y que sea él quien elija al arquitecto que inspecciones los daños y emita un informe.
La mayoría de la gente busca a un arquitecto en primer lugar, para ver la gravedad de los daños, pero lo cierto es que muchos arquitectos no saben cómo emitir un informe pericial útil para estas reclamaciones y aquí lo importante es ir preparando el juicio, para que los responsables entiendan que vais en serio y estáis bien defendidos, por un lado y, por el otro, porque si al final tenéis que acabar en el juzgado es importante cómo se han documentado los daños y que el informe reúna todos los requisitos necesarios para tener éxito: i) describir los daños, ii) identificar su causa (si es de diseño, de ejecución o de usar calidades inferiores a la ofertadas), iii) describir cómo corregirlo y, iv) finalmente, valorar el coste de esa corrección.
Lo mejor es que elijas a un despacho multidisciplinar que cuente con abogados, procuradores y arquitectos que estén acostumbrados a trabajar juntos, porque eso aumentará considerablemente las posibilidades de éxito.
Truco final: Será un gran índice de la confianza que ese equipo multidisciplinar tenga en tu asunto el hecho de que acceda a cobrar "a comisión", es decir, un porcentaje de la indemnización que consigan para tu cliente.
© Natalio López Valenzuela para Valenzuela Legal
06/02/2023