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  • Foto del escritorNatalio López Valenzuela

Cómo evitar que el Juez declare la prescripción de recibos de los propietarios ilocalizables

¿Qué hacemos cuando el moroso está ilocalizable y pasan los años y parte de la deuda va a prescribir porque no podemos notificarla?


En este artículo, abordaremos una cuestión crucial en la gestión de fincas: evitar la prescripción de los recibos impagados en aquellos casos en que el propietario está ausente. Este tema es de especial relevancia para los administradores de fincas y propietarios en comunidades de vecinos. La ley establece un plazo de cinco años para reclamar deudas pendientes, por lo que es vital conocer los pasos a seguir para prevenir la prescripción de estas deudas.


1. Liquidación de Deudas en la Junta Ordinaria


El primer paso esencial es la liquidación de las deudas de los propietarios morosos. Esta acción debe realizarse, cuando menos, en cada junta ordinaria de propietarios. De acuerdo con el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), se establece la obligación de cada propietario de contribuir al sostenimiento de los gastos generales. La liquidación de deudas implica calcular el monto exacto que cada propietario moroso debe a la comunidad.



2. Notificación Personal y Fehaciente a los Morosos


Tras la liquidación, es crucial notificar personalmente a cada propietario moroso el estado de su deuda. Esta notificación debe ser fehaciente, lo que significa que debe poder probarse su recepción. Esto se puede realizar mediante burofax, correo certificado con acuse de recibo o cualquier otro medio que deje constancia de la recepción por parte del destinatario.


3. Alternativa de Notificación en el Tablón de Anuncios


Y aquí viene la clave cuando el moroso está ausente, no va a las juntas, no vive en la casa y no podemos notificarle fehacientemente.


En caso de que la notificación personal no sea posible, la LPH permite notificar a los propietarios morosos mediante un anuncio en el tablón de la comunidad. Aunque esta opción es menos segura en términos de prueba, es un método válido cuando los otros no son factibles.


4. Importancia de la Certificación de la notificación en el Proceso Judicial



En un eventual proceso judicial para la reclamación de las deudas es crucial la certificación de que la deuda de antigüedad superior a cinco años ha sido notificada, interrumpiendo de esta forma su prescripción. Eso lo conseguimos acreditando que en cada junta ordinaria se notificó el acta y la liquidación de su deuda al propietario morosos. Esta acreditación se consigue con una certificación emitida por el Secretario-Administrador de la comunidad, y detallará que en su momento, y por no ser posible la notificación personal, se publicó en el tablón de anuncios tanto el acta de la junta como la liquidación de deuda que en la misma se contenía, según lo prevenido en el artº 9 LPH. Esta certificación servirá como prueba fundamental para evitar que el juez declare prescritos los recibos.


Resumen y Pasos a Seguir

  1. Liquidar las deudas de los morosos en cada junta ordinaria cuando menos.

  2. Notificar personal y fehacientemente a los propietarios morosos sobre su deuda.

  3. En caso de imposibilidad, usar el tablón de anuncios de la comunidad para notificar.

  4. Emitir una certificación de notificación, que será esencial en un proceso judicial.


Conclusión


La gestión efectiva de las deudas en una comunidad de propietarios es una tarea que requiere diligencia y conocimiento de la ley. Siguiendo estos pasos, los administradores de fincas pueden prevenir la prescripción de recibos impagados y asegurar el bienestar financiero de la comunidad. Es fundamental actuar dentro del marco legal y con las herramientas adecuadas para garantizar una gestión exitosa y conforme a derecho.

© Natalio López Valenzuela, diciembre de 2023


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