La gestión de las comunidades de propietarios en el régimen de propiedad horizontal implica una serie de procedimientos legales que deben ser seguidos rigurosamente para asegurar la correcta representación y defensa de los intereses comunitarios. Uno de los temas más relevantes y a menudo confusos para los administradores de fincas y presidentes de comunidades es la necesidad de un acuerdo previo de la Junta de Propietarios para iniciar acciones judiciales. Por otro lado, la jurisprudencia también aclara que esta autorización no es necesaria cuando se trata de contestar una demanda o apelar una sentencia desfavorable.
En esta entrada, analizaremos ambos aspectos con el fin de proporcionar una guía clara y concisa sobre este tema y dar asesoramiento a Administradores de Fincas.
La Necesidad del Acuerdo de la Junta para Iniciar Demandas
El Tribunal Supremo ha sido consistente en su postura respecto a la necesidad de un acuerdo previo de la Junta de Propietarios para que el presidente de la comunidad pueda iniciar acciones judiciales en nombre de la comunidad. Esta necesidad se fundamenta en la doctrina jurisprudencial que exige una autorización explícita de la Junta para asegurar que cualquier acción legal refleje la voluntad colectiva de los propietarios y no la decisión unilateral del presidente.
Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de octubre de 2011
Una de las sentencias clave que establece esta doctrina es la Sentencia del Tribunal Supremo nº 699/2011 del 10 de octubre de 2011 (https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/c5d5ef73291f76f3/20111114). En esta resolución, el Tribunal Supremo declaró que el presidente de la comunidad de propietarios debe contar con un acuerdo adoptado válidamente por la Junta de Propietarios para ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad. Esta sentencia se fundamenta en el artículo 14.e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que establece que corresponde a la Junta de Propietarios conocer y decidir sobre los asuntos de interés general para la comunidad, adoptando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.
Importancia del Acuerdo Previo
El acuerdo previo es esencial porque asegura que cualquier acción legal emprendida cuenta con el respaldo de la comunidad, evitando así decisiones arbitrarias que podrían comprometer los intereses de todos los propietarios. Además, según el artículo 13.3 de la LPH, aunque el presidente tiene la representación orgánica de la comunidad, su actuación debe estar respaldada por un acuerdo de la Junta para ser legítima.
Excepciones y Flexibilidad en la Contestación y Apelación de Demandas
Si bien la autorización previa de la Junta es indispensable para iniciar acciones judiciales, la jurisprudencia ha establecido una excepción importante en cuanto a la contestación de demandas y la apelación de sentencias desfavorables. Esta flexibilidad responde a la necesidad de actuar con prontitud en defensa de los intereses de la comunidad, evitando los plazos perentorios que podrían comprometer una defensa efectiva.
Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de enero de 2019
En la sentencia del 8 de enero de 2019, el Tribunal Supremo abordó la legitimación del presidente para contestar una demanda sin necesidad de un acuerdo previo de la Junta de Propietarios. El Tribunal argumentó que en situaciones donde la comunidad es demandada, el presidente debe poder actuar rápidamente para proteger los intereses de la comunidad. Convocar una junta extraordinaria para obtener autorización podría acortar significativamente los plazos y comprometer la defensa.
El Tribunal resaltó que la defensa de la comunidad debe ser razonable y congruente con los acuerdos adoptados por ella, y que el presidente tiene la responsabilidad de velar por estos intereses sin necesidad de una autorización previa para contestar demandas o apelar sentencias. Esta postura se basa en el principio de que la defensa no debe ser inocua o arbitraria, sino efectiva y en beneficio de la comunidad.
Argumentos de la Jurisprudencia
La jurisprudencia sostiene que el presidente de la comunidad, en su función representativa, puede contestar demandas y apelar decisiones judiciales desfavorables de manera expedita, siempre que su actuación esté alineada con los intereses de la comunidad y no exceda el ámbito de su poder de representación. Esta interpretación se ha reafirmado en varias sentencias de audiencias provinciales, como la Audiencia Provincial de Asturias y la Audiencia Provincial de Valencia, que han seguido la línea del Tribunal Supremo en este sentido.
Conclusión y Recomendaciones para Administradores
Para los administradores de fincas y presidentes de comunidades de propietarios, es crucial entender estas distinciones y actuar en consecuencia:
Acuerdo Previo para Demandar: Siempre debe obtenerse un acuerdo previo de la Junta de Propietarios antes de iniciar cualquier acción judicial. Esto asegura que la demanda refleje la voluntad colectiva de los propietarios y evita posibles impugnaciones por falta de legitimación.
Contestación y Apelación de Demandas: No es necesario convocar una junta para contestar una demanda o apelar una sentencia desfavorable. El presidente puede actuar de manera expedita para proteger los intereses de la comunidad, asegurando que la defensa sea razonable y congruente con los acuerdos comunitarios.
Documentación Adecuada: Aunque no se requiere un acuerdo previo para contestar o apelar, es recomendable que el presidente informe a la Junta de Propietarios de las acciones emprendidas, manteniendo una comunicación transparente y documentada para evitar malentendidos y asegurar la cohesión comunitaria.
Asesoramiento Legal: Consultar con un abogado especializado en propiedad horizontal puede ser muy beneficioso para asegurarse de que todas las acciones legales se realizan conforme a la jurisprudencia y los intereses de la comunidad.
En resumen, mientras que la autorización previa de la Junta es imperativa para iniciar demandas, la jurisprudencia permite una mayor flexibilidad en la contestación y apelación de demandas, facilitando una defensa efectiva y ágil de los intereses comunitarios. Los administradores deben estar bien informados y actuar con diligencia para gestionar estas situaciones legales de manera eficaz.
(c) Natalio López Valenzuela. Mayo/2024
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