Introducción
Recientemente he leído un artículo en un periódico de difusión nacional en el que un abogado respondía una consulta afirmando que la reasignación de fondos recaudados a través de derramas es un acuerdo de mera administración que puede ser aprobado por mayoría simple en el seno de una comunidad de propietarios.
Sin embargo, creo que esta situación plantea interrogantes legales importantes, especialmente cuando se trata de cambiar el destino de estas cuotas de una reforma ordinaria a otra que requiere mayorías cualificadas y, sobre todo, si se trata de mejoras de las que algún propietario puede autoexcluirse por ser innecesarias y superar en coste a los límite legales.
Partiendo de la base de que una derrama es una cuota extraordinaria que se cobra a los propietarios de una comunidad para cubrir gastos no previstos o para realizar obras específicas, encontramos su fundamento legal en los artículo 10 y 19 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) donde se regulan las mayorías necesarias para la toma de decisiones en juntas de propietarios.
Distinguimos básicamente dos tipos de acuerdos en relación con las obras o nuevas instalaciones:
Obras Necesarias: Aquellas que no requieren ningún tipo de mayoría. Se trata de reparaciones necesarias (a veces incluso urgentes) para mantener el edificio en perfecto estado de uso y conservación del artº 10.1 LPH. El acuerdo se limitará a fijar la derrama correspondiente y ningún propietario puede eludir su pago según establece el nº 2 del mismo artículo.
Innovaciones o Mejoras: Previstas en los puntos 1, 2 y 4 del artº 17 LPH, pueden requerir mayorías más o menos cualificadas, pero se caracterizan porque no puede exigirse la aportación económica a los disidentes si el coste de la innovación supera determinados límites que varían según cada caso.
El problema
En este contexto creo que ha de quedar claro que lo que delimita la exigibilidad de contribuir a ella es el coste de la innovación y no la derrama, porque bien pudiera suceder que la comunidad disponga de fondos bastantes y no sea preciso establecer una nueva derrama. Aunque esos fondos pertenecen a la comunidad y no al propietario, no debemos olvidar que la comunidad es un ente sin personalidad jurídica propia, que carece por tanto de patrimonio y que, en el fondo, son cada uno de sus miembros quienes son los titulares del patrimonio común por mucho que su gestión y administración se configure a través de la ficción jurídica comunitaria prevista en el artº 396 del código civil y desarrollada por la LPH. Por lo tanto, para disponer del dinero que todos los propietarios tienen depositada en la comunidad de propietarios habrá de estarse a su obligación o no de contribuir al gasto concreto y no a la necesidad de aportar más dinero.
Y el mismo supuesto se da cuando la comunidad tiene aprobada una derrama para sufragar un gasto ordinario o una reparación necesaria y se decide suspender ese gasto y dedicar el dinero de la derrama (el que quede por recaudar o el ya recaudado, que se asimilaría al supuesto anterior) a sufragar una innovación de la que algún propietario se auto excluye legítimamente por superar los máximos legalmente previstos por el artº 17 LPH.
El Fraude de Ley
El fraude de ley, definido en el artº 6.4 del Código Civil, se produce cuando existe un acto jurídico con apariencia de legalidad que persigue un resultado prohibido por la ley.
Por lo tanto, la reasignación de fondos de una derrama para un fin distinto al originalmente acordado podría considerarse un fraude de ley si con ello se burla la mayoría cualificada que exigiría esta nueva obra o se emplean fondos de quien se ha autoexcluido legítimamente de la obligación de contribuir a la mejora.
Estas decisiones podrán ser impugnadas ante los tribunales por aquellos propietarios a quienes perjudiquen y, en mi opinión, esa impugnación tendrá grandes probabilidades de éxito.
© Natalio López Valenzuela, enero de 2024