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  • Foto del escritorNatalio López Valenzuela

La responsabilidad del propietario por los daños causados por "okupas"


Vecino molesto por la gotera del techo

La ocupación ilegal de viviendas es un problema que afecta a muchas comunidades de propietarios en España. Los ocupantes ilegales suelen causar daños a las propiedades, tanto a las viviendas como a las zonas comunes, y también pueden generar problemas de convivencia con los vecinos.


Hasta hace poco, la jurisprudencia española consideraba que el propietario de la vivienda ocupada ilegalmente no era responsable de los daños que los ocupantes causaran a terceros. Sin embargo, esta línea jurisprudencial está cambiado, como se refleja en la Sentencia nº 2023471/2023 de la Audiencia Provincial de Tarragona de fecha 5/10/2023.


En este artículo vamos a analizar esta sentencia y a destacar la nueva línea jurisprudencial que considera que el propietario de la vivienda ocupada ilegalmente es responsable de los daños que los ocupantes ilegales ocasionen a la comunidad de propietarios o a otros propietarios si no ha actuado con la debida diligencia para intentar evitar la ocupación o desalojar a los ocupadores.



La sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona


La sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona se refiere a un caso en el que unos ocupantes ilegales provocaron un incendio que causó daños a otras viviendas de la comunidad de propietarios. La empresa propietaria de la vivienda había sido informada de la ocupación, pero no había tomado ninguna medida para evitarla o desalojar a los ocupantes.


La compañía aseguradora de la comunidad de propietarios reparó los daños causados por el incendio y, a continuación, demandó al propietario de la vivienda ocupada donde se originó para que le indemnizara por el coste de dichas reparaciones. El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda, pero la Audiencia Provincial de Tarragona la estimó parcialmente.


La Audiencia Provincial consideró que el propietario de la vivienda era responsable de los daños causados por los ocupantes ilegales porque no había actuado con la debida diligencia para intentar evitar la ocupación o desalojar a los ocupantes.

En su argumentación, la Audiencia Provincial consideró que si bien es un hecho que la ocupación ilegal hace que el propietario de la vivienda no sea el usuario u ocupante de la misma y que, por lo tanto, no puede ser declarado responsable directo de los hechos, "no es menos cierto que las consecuencias de dicha ocupación no tienen por qué ser soportadas por terceros ajenos a la relación de la propiedad con los terceros ocupantes" y que no es procedente "trasladar a terceros que ninguna relación tienen con la propiedad de la vivienda, y que tan solo son propietarios del piso inmediatamente inferior las consecuencias del uso abusivo que un tercer ocupante pueda hacer de la vivienda".


Finalmente, deja a salvo el derecho de la propietaria demandada de ejercer las acciones de responsabilidad procedentes contra los terceros ocupantes del inmueble, "por más que las posibilidades de recuperar alguna cantidad [sean] verdaderamente ilusorias dada la normal carencia de medios que los ocupantes ilegales suelen aducir".


La nueva línea jurisprudencial


La sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona es un paso más en la consolidación de la nueva línea jurisprudencia española sobre la responsabilidad de los propietarios en los daños causados por los ocupantes ilegales de viviendas. Esta sentencia establece una nueva línea jurisprudencial que considera que el propietario de la vivienda ocupada ilegalmente es responsable de los daños que los ocupantes causen a terceros si no ha actuado con la debida diligencia para intentar evitar la ocupación o desalojar a los ocupantes.


Es decir, para que no pueda imputarse a la propiedad la responsabilidad en la causación del daño en viviendas ocupadas por terceras personas sin su consentimiento se exige la prueba de que los propietarios no ocupantes actuaron con diligencia para evitar el daño.


Esta nueva línea viene bien identificada en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 6 de junio de 2026 que indica que "la doctrina jurisprudencial interpretativa del artículo 1902 del Código Civil ha ido evolucionando, aunque sin eliminar el elemento culpabilísimo, hacia soluciones cuasi objetivas (tanto más en supuestos como el de autos en que la aplicación de este precepto ha de ser puesto en relación el espíritu inmanente en la preceptuado en los arts. 1907,1908 y 1910 CC), moderando el criterio subjetivista de la culpa, bien exigiendo una diligencia especifica más allá que la administrativamente regulada, bien presumiendo culposa toda acción u omisión generadora de un daño indemnizable, lo que comporta una inversión de la carga de la prueba en el sentido de que tendrá que ser el autor del daño quien demuestre haber procedido con la diligencia debida a tenor de las circunstancias de lugar y tiempo, demostración que no se logrará con el mero cumplimiento de las disposiciones reglamentarias cuando las garantías para prever y evitar los daños previsibles y evitables no han ofrecido resultado positivo..., pues con ello se está evidenciando la insuficiencia del cuidado aplicado, de ahí que sea doctrina reiterada y constante la que declara que quien crea un riesgo debe responder de sus consecuencias".


La Sentencia que analizamos se remite a otra de la Audiencia Provincial de Madrid, sección 18ª, de 5 de diciembre de 2019 que consideró, en un asunto de daños por filtraciones, que "aunque pueda resultar cierto que efectivamente los ocupantes de la vivienda propiedad de la demandada han accedido a la misma de manera ilegal, sin embargo lo cierto y verdad es que no deja de existir responsabilidad del propietario por los daños y perjuicios que se ocasionan al propietario del piso inmediatamente inferior como consecuencia de las filtraciones que proceden del piso de su propiedad".


Sensu contrario se cita la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sala de lo Civil, sección 16ª, de fecha 10 de octubre de 2019 (ROJ: SAP B 12688/2019 - ECLI:ES:APB:2019:12688) en la que se dice probada tal diligencia "en sus esfuerzos por recuperar la posesión y el control de la vivienda de autos y, por tanto, ninguna culpa tiene en los daños causados por los ocupantes del referido inmueble".


Así pues, concluye la Sentencia, además de por lo previsto en el artículo 1902 del Código Civil relativo a la responsabilidad extracontractual o aquiliana, también debe responder el propietario por la vía del artº 9.1.b) de la LPH (artº 553-38 del Código Civil de Cataluña) relativo a la obligación de todo propietario de resarcir los daños que, por culpa o negligencia, ocasione él o las personas de las que deba responder.



El impacto en las comunidades de propietarios


La nueva línea jurisprudencial tiene un impacto importante en las comunidades de propietarios. En concreto, esta nueva línea jurisprudencial supone que:


  • Las comunidades de propietarios pueden reclamar al propietario de una vivienda ocupada ilegalmente los daños causados por los ocupantes ilegales, incluso si la comunidad de propietarios no es la propietaria de la vivienda.

  • Las comunidades de propietarios pueden solicitar al propietario de una vivienda ocupada ilegalmente que adopte medidas para evitar la ocupación o desalojar a los ocupantes ilegales.


Por tanto, los administradores de fincas deben estar informados de esta nueva línea jurisprudencial para poder asesorar adecuadamente a las comunidades de propietarios que se vean afectadas por una ocupación ilegal.


Conclusiones


La sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona viene a afianzar la nueva línea doctrinal que va evolucionando desde una responsabilidad subjetiva del "quien la hace la paga" hacia una responsabilidad objetiva de "el dueño de la finca causante la paga", invirtiendo la carga de la prueba de forma que es el dueño de la vivienda desde la que se han originado los daños quien tiene que demostrar que hizo todo lo que pudo para evitar o revertir la ocupación.


© Natalio López Valenzuela. Enero de 2024

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