El artº 17.12 de la LPH permite [1] "limitar o condicionar" el ejercicio de la actividad turística (la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística), incluso aunque implique una modificación del título constitutivo o de los estatutos, con el voto favorable de las 3/5 partes de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de los coeficientes.
Sin embargo, la ambigüedad en la redacción ha hecho que surja una grave discrepancia interpretativa entre los que creen que ese número 12 del artº 17 permite prohibir, por 3/5, la actividad turística y quienes defienden que no permite prohibir, sino solo limitar o condicionar.
Las sentencias dictadas en esta materia han sido discordantes incluso entre las diversas Audiencias Provinciales, así que estamos todos a la espera de lo que acabe diciendo el Tribunal Supremo (TS) cuando llegue el turno.
Hasta el momento, el TS ha dicho que la actividad turística es una "actividad empresarial" que excede del mero arrendamiento de vivienda para servir de vivienda permanente a un núcleo familiar, advirtiendo expresamente en las dos sentencias que dicen eso que no se está manifestando sobre si el artº 17.12 permite prohibir o solo limitar.
Pero como el TS ya ha manifestado en muchas ocasiones que las prohibiciones tienen que ser expresas y deben ser interpretadas de forma restrictiva, es probable que acabe diciendo que no cabe la prohibición total y absoluta del arrendamiento turístico de viviendas, sino solo limitar o condicionar su ejercicio de forma que se minimicen los daños.
Así, "condicionar" podría ser, perfectamente, condicionar (valga la redundancia) el ejercicio al pago de una mayor contribución a los gastos de comunidad, cosa que ya se prevé en el propio artº 17.12 al permitir cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.
"Limitar" podría referirse a poner un límite (valga de nuevo la redundancia en pro de la claridad) al número máximo de semanas, o meses en que se puede ejercer esa actividad, o el período de tiempo a través del cual puede ejercerse y en cuál no. Nótese que, podría prohibirse el arrendamiento turístico, por ejemplo, en navidad o en el mes de agosto, que son los períodos económicamente más interesantes para los arrendadores.
Una limitación práctica que yo he defendido en juicio (con éxito, todo sea dicho) es limitar el número máximo de viviendas que pueden ejercer la actividad en el edificio. Por ejemplo, si ya existen dos viviendas destinadas a esa actividad, la Comunidad puede decidir que no permite ya más. Pero esto tiene un peligro, que es la creación de una "bolsa de permisos de uso turístico" similar al existente para las licencias de los taxis, organizándose rápidamente un mercado secundario de venta de permisos de uso turístico en el edificio.
Pero hace poco me sugirieron una opción que os quiero compartir, porque me parece muy interesante, y que consiste en darle la vuelta a la tortilla: En lugar de prohibir taxativamente el uso turístico de viviendas, puedes, por 3/5 de los votos, aprobar que queda "condicionado" el uso turístico a una autorización previa de la comunidad por esa misma mayoría de 3/5. De esta forma, técnicamente no estás prohibiendo, sino condicionando, porque puede llegar un vecino que convenza a los demás y consiga esa mayoría suficiente para que quede autorizado el ejercicio de su actividad turística.
Esta solución, lejos de prohibir, establece un sistema de autorización previa, permitiendo un margen de flexibilidad en la gestión de la actividad turística dentro de la comunidad.
Me ha parecido una solución ingeniosa y técnicamente impecable, a reserva del bendito "fraude de ley", que seguro que será invocado de contrario e incluso declarado por algún juez.
© Natalio López Valenzuela. Enero de 2024
[1] Tras la reforma operada por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo.