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  • Natalio López Valenzuela

Cómo conseguir un acuerdo que requiere unanimidad cuando alguien vota en contra.


¿Alguna vez te ha pasado que no has podido aprobar un acuerdo que bueno para el interés general de la comunidad porque requiere unanimidad y algún vecino "especialito" ha votado en contra por puro egoísmo, o porque quería alguna ventaja a cambio o simplemente por tocar las narices?


Todos sabemos que, cuando es imposible adoptar un acuerdo por imposibilidad de alcanzar la doble mayoría exigida por la Ley podemos acudir al juicio de equidad previsto por el art.º 17.7, párrafo segundo, de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que establece que:


"Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas"


Sin embargo, varias las sentencias dictadas por diversas Audiencias Provinciales establecen que ese juicio de equidad no puede usarse para suplir la falta de unanimidad cuando esta es requerida por la naturaleza del acuerdo de que se trate.


¿Qué significa resolver en equidad?

El criterio principal que han de seguir los jueces y tribunales españoles a la hora de dictar una resolución judicial (bien sea una sentencia o cualquier otro tipo de resolución) es el "derecho". Es decir, han de ofrecer la solución prevista por las leyes, incluso en el supuesto de que ellos mismos consideren que la solución propuesta por las leyes es injusta. Frente al criterio de "resolución en derecho" está el de "resolución en equidad", que implica que el juzgador, apartándose de lo que prescriban las leyes, dictará la resolución que él considere más justa, más "equitativa".


Esta es una solución bien conocida en el arbitraje, donde las partes pueden pedir al árbitro que resuelva en derecho, y entonces éste aplicará las leyes igual que lo haría un juez, o que resuelva en equidad, y entonces este aplicará sus propios criterios para dictar su resolución.




¿Por qué la LPH prevé que podrá acudirse a un juez para que este resuelva en equidad y no en derecho?

La ley de propiedad horizontal establece una doble exigencia para alcanzar acuerdos: Han de resultan aprobados por una determinada mayoría de propietarios (mayoría simple, tres quintos o unanimidad, según el tipo de acuerdo) que, a su vez, represente esa misma mayoría de las cuotas de participación, normalmente conocida como coeficientes.


Sin embargo, a veces esa doble mayoría es imposible de conseguir. Simplificándolo mucho, pensemos en una comunidad de propietarios compuesta por dos vecinos que tienen cada uno una vivienda y un tercer vecino que es propietario de otras 4 viviendas, siendo las 6 viviendas del mismo coeficiente (16,66%). Ante un acuerdo que requiera mayoría simple, si el propietario mayoritario vota en contra y los dos propietarios minoritarios votan a favor, el resultado será de 2 votos a favor que representan el 33.33 % de los votos, por lo que se habrá conseguido la mayoría de votos emitidos (2 de 3) pero no la mayoría de coeficientes (el 33,33%). Ese acuerdo, si ninguna de las partes cede, es imposible de alcanzar.


Para estos supuestos, las partes que pretenden un acuerdo sin éxito en dos ocasiones, disponen de un mes a partir del segundo acuerdo frustrado para acudir al Juzgado de Primera Instancia a solicitar del juez que este apruebe o no el acuerdo.


Se trata de un procedimiento judicial normal y corriente, que precisa de abogados y procuradores, donde los propietarios que no han conseguido ver aprobada su propuesta interponen una demanda contra el propietario que bloquea el acuerdo, este contesta y finalmente se celebra un juicio donde cada parte aportará las pruebas que considere oportunas para intentar convencer al juez de la bondad de aprobar o rechazar el acuerdo. La única diferencia es que el Juez no podrá dictar su resolución aplicando la ley, porque en tal caso el acuerdo nunca saldrá aprobado por no reunir la doble mayoría. Es aquí donde el Juez valora si el acuerdo es conveniente para la comunidad y entonces lo declara aprobado, o no lo considera conveniente y entonces rechaza la petición de los propietarios mayoritarios en número pero minoritarios en coeficiente.


Antes solo podíamos acudir al Juzgado en solicitud de equidad cuando se trataba de acuerdos que no requerían unanimidad.

Como hemos anticipado, varias sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales entendieron que este procedimiento de equidad no podía usarse para forzar acuerdos que requieren unanimidad, de manera que los abogados nos veíamos limitados en el uso de esa herramienta a los acuerdos que requieren mayoría simple o de 3/5.


¿Cuándo cambió esto?

En la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de marzo de 2003, nuestro más alto Tribunal resolvió una solicitud que se le hacía por primera vez respecto de si cabía sustituir por la vía judicial la exigencia de unanimidad de la regla para un supuesto de modificación de los Estatutos que exigía entonces la regla primera del antiguo artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal (actual nº 6 del artículo 17 LPH).


Comienza la sentencia recordando, con citación de hasta 6 sentencias del propio TS, que la modificación de los Estatutos precisa el acuerdo unánime y que su ausencia convierte el acuerdo defectuosamente adoptado en anulable, que no en nulo de pleno derecho.


A continuación entra de lleno en efectuar una "interpretación adecuada a la realidad social actual", por así autorizárselo el art.º 3 del Código Civil (1), para "evitar supuestos de abuso notorio del derecho".


Con partida en esa premisa, afirma la sentencia que hay que se da ese abuso notorio del derecho cuando la "oposición tenaz" de un copropietario movido por razones de capricho, o egoísmo o acomodo a sus intereses, frustra la modificación de los Estatutos para incluir nuevas reglas que logren "la más ordenada convivencia de los cotitulares y preservar la paz vecinal".


A raíz de todo lo cual declara la sentencia que el procedimiento de equidad previsto por la LPH no es exclusivo de los acuerdos de mayoría simples, ni excluyente de los que requieren unanimidad.


Pero la sentencia da un paso más al afirmar que, además de no excluir la ley el juicio de equidad para los acuerdos que requieren unanimidad, tampoco impide que la cuestión se decida en juicio declarativo contradictorio con intervención del copropietario disidente, y este último argumento es el que usa el TS para decidir en su recurso de casación (que no es un procedimiento de equidad) que la oposición del propietario a prohibir el uso de las viviendas como oficinas está originada por el simple móvil de causar molestias, incordiar y hostigar a los demás, bien por capricho bien porque sus intereses personales son contrarios a los comunes y que, por lo tanto, debe ser corregida por la sentencia, que declara la validez de la alteración estatutaria pese a la negativa de un propietario (2).

  1. Artículo 3.1 CC: Las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas.

  2. Nótese que la sentencia se dicta mucho antes de que la ley fuera reformada para rebajar la mayoría precisa para limitar el uso de apartamentos turísticos.


© Natalio López Valenzuela para www.valenzuela.legal

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