septiembre 02,2018
El art.º de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el adquiriente de una vivienda (o local o plaza de garaje) está obligado al pago de las deudas con la Comunidad de Propietarios de la propiedad que ha adquirido, correspondientes al año en curso y los tres anteriores, e incluso establece que el derecho de la comunidad a cobrar dichas cantidades tendrá preferencia a otros muchos.
Por otro lado, cada vez es más habitual que las Comunidades de propietarios fijen unos intereses que se devengarán cuando no se paguen las cuotas a tiempo, y estos intereses suelen ser incluidos por los juzgados, sin mayores problemas, en sus sentencias de condena al pago de las cuotas.
El problema surge cuando se reclaman esos intereses al nuevo propietario. La mayoría de los administradores de fincas (y muchos presidentes interesados en la materia) tienen claro que, expresando en términos coloquiales, "la deuda es del piso" para todos los conceptos del años en curso y los tres anteriores, y eso les hace llegar a la conclusión de que también los intereses devengados por el retraso en el pago del anterior propietario son repercutibles al nuevo.
Sin embargo, la lógica nos dice que el nuevo propietario no es responsable de que se hayan generado esos intereses. "Pero tampoco lo es de que se hayan producido esos impagados" nos argumentarán los defensores de esta teoría... y así entramos en un discurso dialéctico de difícil solución.
Pues bien, la clave pudiera estar en leer con detenimiento el apartado e) del n.º1 del art.º de la LPH, que dice que el nuevo comprador responde de los "gastos generales".
Eso es lo que ha dicho la sentencia que hoy traemos aquí y que pasamos a comentar.
La sentencia
La Sentencia 113/2018 de la sección 4.ª de la Audiencia Provincial de Málaga, dictada en fecha 19/02/218, utiliza precisamente esa argumentación para afirmar que "los intereses de demora reclamados no se pueden incluir en este caso dentro del concepto de gastos generales" y ello por dos motivos
"Porque de su propio sentido literal la referencia a gastos generales y cantidades adeudadas a la comunidad parece referirse solo a las derivadas del sostenimiento de los gastos generales y evidentemente los intereses no lo son".
Y "lo importante, porque es un contrasentido, contrario a la lógica, que se exija a la entidad demandada que responda del pago de los intereses moratorios devengados por un incumplimiento de otro, el anterior propietario que le trasmitió el inmueble, y ello porque (...) los intereses de demora tienen demandada sino el anterior propietario en el pago de las cuotas".
El problema que nos deja la sentencia
Ahora bien, la sentencia utiliza dos argumentos no exentos de polémica, especialmente el primero de ellos, que nos mete de cabeza en un auténtico charco.
El primero de ellos exonera al adquiriente de pagar gastos afectos directamente a la vivienda por el mero hecho de que se individualizan y el segundo confunde intereses con recargos o multas.
Buffff!!! Veamos...
¿Son realmente los intereses una sanción?
Empezando por el segundo de los argumentos, no comparto la teoría de ambos juzgadores (la sentencia de la audiencia confirma la de 1ª instancia) de que los intereses tengan una finalidad sancionadora. Las multas si tienen finalidad sancionadora, los intereses no. Una cosa son las multas y otra bien distinta los intereses. Todos los que tenemos o hemos tenido un préstamo sabemos que hay que pagar intereses y no los consideramos como una medida sancionadora. Cuando pagamos con retraso un impuesto, se nos aplica una sanción, una multa (habitualmente un tanto por ciento sobre la cantidad no pagada a tiempo) y, además, se nos calculan los intereses devengados desde el vencimiento hasta el pago.
¿Qué son, pues, los intereses? Los intereses sin el precio que hay que pagar cuando "compramos" con el dinero de otros. Cuando alguien nos presta dinero no podrá usarlo hasta que se lo devolvamos, asi que, lógicamente, hemos de retribuir ese préstamos de la misma manera que hemos de retribuir un alquiler. Se trata de pagar por usar un bien ajeno, aunque sea dinero.
La función de los intereses es pues, retributiva. Si el que está obligado a pagar no tiene dinero puede acudir a un banco y pedirlo prestado, y habrá de retribuir con unos intereses. No parece justo entonces que, para evitar ese gasto en intereses, retrase el pago a su acreedor. Es como si le pidiera el dinero prestado al acreedor y, por tanto, ha de retribuir ese "préstamo" (la ley lo llama "mora") en un interés que, de no estar pactado, queda fijado por la ley.
Cosa distinta es que la comunidad establezca un "recargo" fijo sobre la cuota si llegando a un plazo no se paga. Eso tiene consideración de sanción. ¿Por qué? Pues porque los intereses sin directamente proporcionales al importe adeudado y al plazo que se tarda en pagar. Incluso cuando se hacen pagos parciales, los intereses se calculan por tramos sobre el principal vivo en cada uno de ellos, como todos sabemos.
Cabe, y de hecho es muy usual en la administración tributaria, que, junto a los intereses se aplique una sanción, multa o recargo, y ello nos da una idea bastante clara de la diferencia entre intereses y sanción.
Así que... lo siento, Señoría, pero creo que yerra usted.
Y...¿Qué son los gastos generales?
El primero de los argumentos usados en la sentencia es aún mas conflictivo que el que ya hemos analizado, porque entra a analizar a qué pudiera referirse la ley de propiedad horizontal cuando habla de "gastos generales" en el art.º 9.1 e)
A mi me parece evidente que cuando la ley de propiedad horizontal habla de gastos generales no lo hace como sinónimo de los habituales para distinguirlos de los extraordinarios, sino para distinguirlos de los particulares: Gastos generales a todos o varios propietarios frente a gastos particulares de un solo propietario.
La sentencia aplica este criterio y, por tanto, pretende que lo único que es exigible al nuevo propietario son las contribuciones de la vivienda a los gastos a los que tiene que contribuir conjuntamente con otros propietarios o propiedades y no a los que le son exigibles de forma individual.
El problema surge en que si solo atendemos a que el gasto es privativo o común, en realidad una vez que hemos calculado la cuota de cada vivienda, ese gasto es solo exigible al propietario de la misma y, por ende, se convierte en una "cuota individualizada". Es decir, desde un gasto común pasamos a una cuota individualizada. De hecho, muchos gastos se individualizan a nivel comunidad para averiguar la cuota que cada propietario tiene que pagar.
El propio artículo 9.1 de la LPH, que estamos analizando aquí, establece la obligación de cada propietario de "contribuir a los gastos generales (...) que no sean susceptibles de individualización"
Pero hay muchos gastos susceptibles de individualización que, sin embargo se gestionan a través de la Comunidad de Propietarios y que, por tanto, su impago a esta puede ser exigible al nuevo propietario. Esto es lo que sucede, por ejemplo, con el consumo de agua. La mayoría de los edificios viejos de Madrid pagan un único recibo al canal de Isabel II (la empresa pública que suministra Agua en la Comunidad de Madrid) y luego, tras la lectura de los contadores individuales, giran un recibo a cada vivienda, con su consumo individualizado. El hecho de que ese recibo sea individualizado, y no común, no implica que el propietario no esté obligado a pagarlo o que no sea repercutible al adquiriente por la vía del art.º 9.1 e) LPH.
¿Cuál debe ser entonces el criterio de lo repercutible al nuevo propietario?
Lo que debe distinguir a los gastos privativos de los comunes es que se recauden por la empresa suministradora o que se recauden por al Comunidad. Cualquier gasto que sea atendido por la Comunidad y repercutido después al propietario, sea privativo o común, ha de ser repercutible al nuevo propietario por la vía del 9.1 e) de la LPH, a mi entender, porque lo contrario generaría un enriquecimiento injusto y va contra el sentido común... Al menos contra el sentido común jurídico.
Entonces... ¿Se pueden repercutir intereses al nuevo propietario?
Pues la verdad es que sigo pensando que no se pueden repercutir al nuevo propietario los intereses generados por el anterior, porque esos intereses pretenden retribuir un retraso con el que él no tiene nada que ver, por que él no debe esos recibos desde la fecha de su emisión, sino desde el momento en que se convirtió en propietario.
Es importante fijarnos en el "momento del devengo" y, por tanto, en las dos diferentes moras que pueden generarse, Los recibos emitidos a cargo del anterior propietario habrían de haber sido pagados por este en el momento en que se emitieron y, de no haberlo hecho, el deudor comienza a ver SU deuda incrementada con los intereses de SU mora.
Sin embargo, el nuevo adquiriente no debe los recibos desde el momento de su emisión, y nunca tuvo la oportunidad de pagarlo entonces, porque no era propietario. Es en el momento en que adquiere la propiedad cuando surge su obligación de pago de cuotas, por así disponerlo la ley y, por tanto, solo podrán exigirle intereses desde el momento en que incumpla su obligación, y no desde que su antecesor incumplió la suya.
Por tanto, es posible distinguir los intereses que generó el anterior propietario de los que genera el nuevo propietario, que también incurrirá en mora si, tras un tiempo prudencial (yo suelo conceder a los deudores a los que reclamo un plazo de 20 días, por ser el plazo común en la ley procesal civil), no abona su cuota. Son intereses distintos, que se suceden en el tiempo por el cambio en el titular obligado al pago.
Esta es la única manera de encajar en la lógica y en nuestro ordenamiento jurídico la repercusión de intereses en este tipo de sucesiones de deudores. A mí, al menos, no se me ocurre otra.
¿Y el recargo sancionador? Pues... por los mismos argumentos, si hay un recargo sancionador previsto por los estatutos, entiendo qeu será exigible al nuevo propietario una vez que haya vencido su plazo de pago voluntario sin que lo haya verificado, con lo que podríamos encontrarnos con que la comunidad repercute el recargo sancionador a dos copropietarios sucesivos porque ambos incumplieron su obligación de pago dentro de los distintos plazos que la ley les concede una vez que se constituyen en obligados al pago.
¿Bonito, verdad?
© Natalio López Valenzuela
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